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300
Jours de soleil / an
31° / 17°
Pic d'été / jour d'hiver
31%
Résidents étrangers
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees →

Vivre à Puerto Banús

Puerto Banús est un quartier de Marbella articulé autour d'un port de plaisance, plutôt qu'issu d'une vieille ville, et c'est autant une adresse résidentielle qu'un front de mer. Derrière les quais et les vitrines se déploient des rues ordinaires bordées d'immeubles, avec leurs entrées de parking, leurs petites supérettes, leurs pharmacies et leurs arrêts de bus : c'est là que se déroule l'essentiel de la vie quotidienne.

L'année se divise en deux temps. De la fin du printemps à septembre, le port de plaisance, la Playa de Levante et la promenade se remplissent de visiteurs, les terrasses restent ouvertes tard et la circulation s'accumule sur les routes d'accès ; d'octobre à mars, ces mêmes rues redeviennent calmes, une partie des restaurants et des commerces saisonniers ferment, et le quartier s'apparente alors davantage à un district résidentiel côtier qu'à une destination touristique. La promenade du littoral, qui file à l'est vers Marbella et à l'ouest vers San Pedro de Alcántara, ainsi que le sentier fluvial de Benabolá qui s'enfonce dans les terres vers Nueva Andalucía, permettent de tout faire à pied en toute saison.

Puerto Banús offre un quotidien compact et tourné vers la mer, en échange de nuits d'été audibles de l'intérieur et de rues livrées aux visiteurs pendant plusieurs mois.

Le verdict

Honnêtement, les deux faces.

Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.

Les arguments pour

  • Un quotidien où tout se fait à pied

    La plage, les boutiques, les restaurants et les arrêts de bus sont tous à quelques minutes de marche : au quotidien, la voiture est rarement nécessaire.

  • La Playa de Levante au pied de la porte

    La plage de sable et sa promenade jouxtent le port, ce qui fait d'un bain matinal une habitude quotidienne plutôt qu'une sortie.

  • Les étages supérieurs en retrait du port, un choix de tranquillité

    Les logements situés une ou deux rues derrière les quais, et en hauteur, sont bien moins exposés au bruit estival tardif. Il est donc essentiel de vérifier la vue et l'étage avant toute chose.

  • L'hiver appartient aux résidents

    D'octobre à mars, le rythme ralentit pour devenir celui d'un quartier côtier, et le front de mer se transforme en un lieu de promenade pour son chien plutôt qu'en une file d'attente.

  • Des liaisons piétonnes dans trois directions

    La promenade file à l'est vers Marbella et à l'ouest vers San Pedro de Alcántara, et le sentier fluvial de Benabolá mène vers les terres en direction de Nueva Andalucía.

Les arguments contre

  • Des nuits d'été audibles depuis l'intérieur

    Les terrasses près du port restent animées tard le soir, et les logements qui donnent sur l'eau subissent ce bruit fenêtres ouvertes.

  • Les routes d'accès sont saturées en saison

    De juillet à septembre, l'accès au quartier et le stationnement autour du port peuvent prendre beaucoup plus de temps que la distance ne le laisserait penser.

  • Une partie du quartier ferme en hiver

    Certains restaurants et commerces sont saisonniers : les rues bondées en août peuvent ainsi sembler à moitié fermées en janvier.

  • Les courses du quotidien obligent souvent à quitter le quartier

    Au-delà des commerces de proximité, la plupart des produits de première nécessité se trouvent à l'extérieur du quartier, à Nueva Andalucía ou à San Pedro de Alcántara.

  • Le voisinage change avec les saisons

    Une bonne partie des appartements est louée pour de courtes durées. Dans certaines cages d'escalier, les occupants changent donc chaque semaine pendant l'été.

Note de la rédaction

Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs

Choisissez Puerto Banús si le port, la plage et l'animation nocturne doivent se trouver dans un même quartier compact, et si un été bruyant est un compromis acceptable pour un hiver où tout se fait à pied. Comparez avec Nueva Andalucía si le golf, la verdure et une plus grande séparation résidentielle sont plus importants pour vous ; avec San Pedro de Alcántara si vous préférez un centre-ville plus conventionnel et un rythme plus constant tout au long de l'année ; ou avec Marbella pour sa vieille ville et un plus large choix de quartiers urbains.

Puerto Banús sur la carte

Données de vie

Climat

31° / 17°
Pic d'été / jour d'hiver
J
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
Min 12°CMax 26°C
Moyenne annuelle
18°C
Jours de soleil
300/an
Jours de pluie
42/an

commune de Málaga, station: Málaga Aeropuerto (6155A), 47 km au nord est

Moyenne 1981-2010 · AEMET

Accès

MÁLAGA AÉROPORT
Málaga-Costa del Sol · AGP
276+ liaisons directes
Vols directs
LondonManchesterDublinAmsterdamBrusselsCopenhagen

Communauté

31%
Résidents étrangers

commune de Marbella, recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025

Équipements

0
Écoles int.
0
Hôpitaux

Questions fréquentes sur Puerto Banús

Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.

Puerto Banús fait-il partie de Marbella ?+
Oui. C'est un quartier de l'ouest de Marbella, situé entre le centre-ville et San Pedro de Alcántara, qui n'a pas sa propre municipalité.
Comment est-ce hors saison ?+
Calme. D'octobre à mars, le front de mer et les rues adjacentes prennent des allures résidentielles, avec moins de visiteurs et la fermeture de certains établissements saisonniers jusqu'au printemps.
Quels sont les logements les moins exposés au bruit estival ?+
Ceux qui sont en retrait du port et aux étages supérieurs, où le bruit nocturne des terrasses est bien moins perceptible. Pour bien en juger, le mieux est de s'y rendre en soirée et en haute saison.
Peut-on y vivre sans voiture ?+
Pour la vie de tous les jours, oui, en grande partie : les commerces, la plage et les arrêts de bus sont tous à quelques minutes de marche, et la promenade se prolonge vers Marbella et San Pedro de Alcántara.
Y a-t-il une plage ?+
La Playa de Levante jouxte le port de plaisance. Une promenade la longe, si bien que la plage n'est qu'à quelques minutes de la plupart des adresses du quartier.
Comment se rendre à Nueva Andalucía depuis Puerto Banús ?+
Le sentier fluvial de Benabolá part du port et s'enfonce dans les terres, ce qui permet de rejoindre facilement Nueva Andalucía à pied ou à vélo.
S'agit-il principalement de résidences de vacances ?+
C'est un mélange. Les rues derrière le front de mer comptent des résidents à l'année, mais aussi un nombre important d'appartements utilisés de façon saisonnière ou loués à des visiteurs.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Puerto Banús ?+
Pour un achat immobilier à Puerto Banús, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 7 %, plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par Andalucía et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Puerto Banús ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Puerto Banús comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Marbella dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Puerto Banús ?+
Lors de la vente d'une propriété à Puerto Banús, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en Andalucía et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Marbella et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Puerto Banús n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.

Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.

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